Änderung der steuerlichen Immobilienbewertung ab Januar 2023

Für geplante Übertragungen von Immobilienvermögen innerhalb der Familie kann kurzfristiger Handlungsbedarf bestehen!

Mit der Einführung des Jahressteuergesetzes (JStG) 2022 werden die Vorschriften über die Grundbesitzbewertung angepasst. Der Gesetzgeber verfolgt mit den Änderungen das Ziel, den bewertungsrechtlichen Ansatz der Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer an die tatsächlichen Verkehrswerte anzunähern.

Von der höheren Bewertung können alle Immobilienarten betroffen sein, also selbstgenutzte Wohnungen, vermietete Häuser, aber auch Betriebsgrundstücke.

Da in der Praxis Vergleichspreise und Vergleichsgrundstücke oftmals nicht festzustellen sind, wird bei der Grundbesitzbewertung regelmäßig auf die nachrangigen Bewertungsverfahren des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zurückgegriffen. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für Mietwohngrundstücke anzuwenden. Darüber hinaus werden im Ertragswertverfahren auch Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke bewertet, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Das Sachwertverfahren kommt hingegen dann zur Anwendung, wenn sich für Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke ortsübliche Mieten nicht feststellen lassen. Des Weiteren werden mithilfe des Sachwertverfahrens Wohnungs- und Teileigentum, Einfamilien- und Zweifamilienhäuser sowie sonstige bebaute Grundstücke bewertet.

Änderungen im Ertragswertverfahren:

Im Ertragswertverfahren ändert sich vor allem die Ermittlung der sog. Bewirtschaftungskosten und die Höhe der Liegenschaftszinssätze. Bisher sind hier häufig pauschale Wertansätze aus dem Bewertungsgesetz angewendet worden. Ab dem 01.01.2023 sollen die Bewirtschaftungskosten auf Basis der Quadratmeterzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt werden.

Während sich bislang hohe typisierte Liegenschaftszinssätze zwischen 5 % bis 6,5 % je nach Grundstücksart ergebnismindernd im Rahmen der Bodenwertverzinsung ausgewirkt haben, werden durch Einführung des JStG 2022 die Liegenschaftszinssätze auf 3,5 % bis 6,0 % abgesenkt. Mit der Absenkung der Liegenschaftszinssätze werden insbesondere für Mietwohngrundstücke erheblich höhere Grundbesitzwerte erwartet.

Änderungen im Sachwertverfahren:

Im Sachwertverfahren ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. Durch Einführung des JStG 2022 wird die Ermittlung des Gebäudesachwertes um einen Regionalfaktor sowie um einen Alterswertminderungsfaktor ergänzt. Der Regionalfaktor soll Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigen.

 

Ausblick:

Infolge der Änderungen dürfte bei der Übertragung einer Immobilie nach dem 1. Januar 2023 die Belastung mit der Erbschaft- oder Schenkungsteuer deutlich höher ausfallen als bei Übertragungen, die noch im alten Jahr erfolgen.

Laut Expertenmeinungen hat dies eine Steigerung der zu zahlenden Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer von 20%-30% zu Folge.

Sollten Sie also schenkweise Immobilienübertragungen innerhalb der Familie planen, empfiehlt es sich, dies vorab mit Ihrem steuerlichen Berater zu besprechen, um prüfen zu lassen, ob eine Übertragung noch in diesem Jahr günstiger ist. Die Bedarfsbewertung erfolgt stichtagsbezogen (Schenkungszeitpunkt), so dass eine Übertragung noch in diesem Jahr von den geplanten Neuerungen des Bewertungsverfahrens ab dem 01.01.2023 unberührt bleibt. Dies könnte zu einer geringeren Schenkungsteuer-Belastung führen.

Infolge des mehr als knappen Zeitfensters bis zum Jahresende ist aber damit zu rechnen, dass es womöglich zu Engpässen bei den Notariaten kommen wird, um die notwendigen notariellen Beurkundungen durchführen zu lassen.

Das Jahressteuergesetz 2022 wurde am 02.12.2022 vom Bundestag verabschiedet. Die Zustimmung im Bundesrat ist für den 16.12.2022 geplant und es ist damit zu rechnen, dass es bis zum Jahresende auch veröffentlicht wird.